Investiční pronájem přes on-line aplikace jako Airbnb apod.

Zájemce, který hodlá ubytování poskytovat, by si měl nejprve uvědomit, zda tak bude činit za účelem poskytnutí dlouhodobého pronájmu, za účelem zajištění bytové potřeby nájemce, resp. jeho domácnosti, anebo za účelem krátkodobého ubytování. Stávající legislativa připouští dva modely. A sice poskytování ubytování ve smyslu živnostenské činnosti (podnikání) nebo nájem nemovité věci.

Ubytovací služby jako podnikání
Obecnou definici podnikání nalezneme v Občanském zákoníku (OBčZ). Podle §420 se za podnikatele považuje ten, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem. Živnostenskou činností se rozumí soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku a o které to zákon výslovně stanoví. Ubytovací služby jsou uvedeny v příloze č. 4 k živnostenskému zákonu, kterou se stanoví seznam oborů činností, které náleží do živnosti volné. Jedná se o obor činnosti č. 55. Podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních, se ubytovacími službami rozumí „poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům“: Charakteristickým znakem této služby je zejména její přechodné, krátkodobé trvání, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod. Pro ubytovací živnost je typické poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb, stravování, úklid obývaných prostor apod. Přehledné srovnání znaků odlišující ubytovací služby od nájmu naleznete v informačním materiálu, který vydala Finanční správa České republiky. Osoba, která hodlá vykonávat činnost, která náleží do živnosti volné, je povinna to ohlásit živnostenskému úřadu a plnit další povinnosti jí uložené zákonem.

Nájem nemovité věci
Definici nájmu nalezneme rovněž v Občanském zákoníku. Nájem bytu nebo nájem domu má zvláštní úpravu zakotvenou §2235 – 2301 ObčZ. Podle vyjádření Generálního finančního ředitelství „definici nájmu jednoznačně stanovil Soudní dvůr Evropské unie ve svých rozsudcích. Nájmem se rozumí, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva. Nájem nemovitosti je rovněž obvykle spíše pasivní činností závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota a doba nájmu není tudíž sama o sobě rozhodujícím znakem umožňujícím kvalifikovat smlouvu jako smlouvu o nájmu nemovitosti ve smyslu práva Společenství, třebaže krátká doba ubytování může být vhodným kritériem pro rozlišení mezi ubytovacími službami a nájmem bytových jednotek". Celé znění je dostupné volně ke stažení ve formátu PDF Ve spojitosti s nájmem jsou poskytovány pouze nezbytné služby (např. dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu). Oproti ubytovacím službám lze nájem také označit za relativně dlouhodobým trváním za účelem zajištění bytové potřeby nájemce, resp. jeho domácnosti. Přehledné srovnání znaků odlišující nájem od ubytovací služby naleznete v informačním materiálu, který vydala Finanční správa České republiky.

Daňový aspekt
Ze skutečností vyplývajících z uvedených předpisů lze odvodit charakteristické znaky odlišující ubytovací služby podle živnostenského zákona, z nichž příjmy podléhají zdanění dle § 7 ZDP jako příjmy ze samostatné činnosti, od nájmu (pronájmu) nemovité věci, bytu (jejich částí), ze kterého se příjmy zdaňují jako příjmy z nájmu dle § 9 ZDP. Podrobnosti naleznete v informacích ze dne 11. října 2017, které k této problematice vydalo Generální finanční ředitelství. Ubytovací služby rovněž podléhají elektronické evidenci tržeb.

Poplatek z ubytovací kapacity
Osoba je dále povinna přihlásit se k placení poplatku za lázeňský nebo rekreační pobyt, případně z ubytovací kapacity. Více zde.

Hygiena
Osoba poskytující ubytování v ubytovacích zařízeních v rámci jí provozované hostinské živnosti a osoba provozující živnost ubytovací služby musí vypracovat provozní řád. Zásady provozních řádů naleznete zde. Na poskytování ubytování v bytových domech, v rodinných domech a ve stavbách pro individuální rekreaci, se povinnost nevztahuje.

Stavební řád
Prostory musí být způsobilé k užívání např. podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Ubytovatel a jeho další povinnosti

Poskytovatel ubytování
musí oznámit ubytování cizince. Ubytovatel dále musí vést domovní knihu, do které zapisuje údaje v rozsahu přihlašovacího tiskopisu a počátek a konec ubytování. Ubytovatelem se pro účely zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, rozumí každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu nebo ubytovává více než 5 cizinců, s výjimkou případu, kdy lze ubytované cizince a ubytovatele považovat za osoby blízké. Podrobnosti naleznete v §99-102 výše citovaného zákona. Informace jsou dostupné rovněž ze stránek Ministerstva vnitra České republiky. Přehled povinností ubytovatele nabízí stránky živnostenského úřadu Prahy 1. [Sekce informace pro poskytovatele ubytovacích služeb]. Web sdíleného ubytování v Praze Informace pro poskytovatele ubytování, kteří tuto službu zabezpečují pomocí mobilních platforem nabízí webové stránky hlavního města Prahy.